Недвижимость и бизнес

Сooтнoшeниe сил: курс нa пoглoщeниe

Прeдсeдaтeль Сoвeтa дирeктoрoв «Бeст-нoвoстрoй» Иринa Дoбрoxoтoвa, oснoвнaя тeндeнция нa рынкe жилoй нeдвижимoсти — внeсeнии измeнeний в фeдeрaльный зaкoн № 214-ФЗ «Oб учaстии в дoлeвoм стрoитeльствe» . С 1 янвaря слeдующeгo гoдa, пoпрaвки вступaют в силу. Нaпoмним, сoциaльный кaпитaл, стрoитeли дoлжны быть привязaны к плoщaди дoмa, привлeкaть средства инвесторов можно будет только с помощью эскроу — счетах в банках, что коренным образом изменить схему долевого финансирования. Все спонсоры должны перечислить 1% от стоимости проекта в компенсационный фонд в случае форс-мажорных обстоятельств. Инновации не могут гарантировать дольщикам беззаботное будущее, но, несомненно, улучшит вашу безопасность. «С учетом этих изменений, можно утверждать, что рынок новостроек не было бы то же самое. Уже в ближайшие месяцы можно прогнозировать уход с рынка небольших компаний и консолидации больших. Этот процесс приобрел в последний год довольно четкие очертания», — объясняет эксперт.

Второй важной тенденцией является покупка строительных компаний и передачи проектов. Так, в 2016 году ФСК «Лидер» купил dsc-1, построен ранее, в основном, жилье по приказу из Москвы. Совладелец группы ПИК купил бизнес «Мортон» — один из крупнейших застройщиков в Московской области. Ряд проектов-долгостроев был доставлен в крупных девелоперов, в том числе, Urban Group, ФСК «Лидер» и ГК ПИК.

Тенденция № 3 — значительное увеличение числа сделок по договорам участия в (ДДУ) на первичном рынке жилья комфорт-и эконом-класса. А вот доля квартир, проданных в схеме ЖСК, напротив, резко упала. В частности, благодаря поправки 214-ФЗ, который запрещает строительство по договору ЖСК более одного дома. В итоге сейчас на рынке жилья ДДУ-это основной договор по которой реализуется 70% от общего числа квартир.

«Локомотив» остановил: Ипотека истек

Огромное влияние на рынке новых домов в прошлом году была Ипотека с господдержкой, что увеличивает продажи. По оценке Доброхотовой, до 85% ипотечных сделок на первичном рынке Московского региона, проводился по программе господдержки.

По данным АИЖК, в ноябре средняя ставка выдачи ипотеки составил 12,67% против 13,58% в январе. В начале зимы на кредиты для покупки новых домов по программам с господдержкой снизилась в цене до 11,41%, минимальная ставка снизилась до 10,9%. По мнению экспертов, в следующем году, вероятно, Ипотека должна развиваться без господдержки.

Новый «Локомотив» могут быть уникальные совместные программы банков и застройщиков (нулевой первоначальный взнос, субсидирование ставок промоутер), который появился в массовом порядке в последний год.

Изменение настроения: менее метров

Растущий сегмент рынка жилой недвижимости — бюджет и негабаритное жилье, в категории до 5 млн. руб. Спрос на однушки» выросло в два раза: теперь приходится 52% сделок. Застройщики, почувствовав падение доходов населения, начали сокращать метрах от апартаментов, в прошлом году. Но в последний строительного сезона, эта тенденция укрепилась, и во всех классах жилья. Сегодня метражи массового сегмента начинаются от 17 квадратных метров

По оценке руководителя АКЦ «Это-Tet» Юлия Сапор, в 2016 году доля сделок по покупке жилья в границах «старой» Москвы с минимальным бюджетом (до 5 млн. руб.) увеличилось с 14% до 19%. Структура спроса в значительной степени изменились покупателей из регионов.

Шестая важная тенденция — перевод квартиры в жилой фонд приобрел массовый характер. Конечно же, форма собственности имеет ряд недостатков: как правило, небольшой метраж, разработчики не обязаны обеспечивать их социальной инфраструктурой. Но главное преимущество апартаментов — цена, которая, как правило, между 20 и 30 процентов ниже, чем жилье в многоквартирных домах. В 2017 году, по словам Доброхотовой, в развитии формата, влияют два фактора. Во-первых, снижение ставки налога с 2% до 0,5% (квартира должна быть в журнале апартаменты, стоить меньше 300 млн. руб.; иметь площадь менее 300 квадратных метров; не иметь зарегистрированных юридическими лицами; не может использоваться для предпринимательской деятельности; иметь кадастровую стоимость не менее 100 тыс. руб. за кв. м). Во-вторых, в этом сегменте появились крупные институциональные игрок АИЖК, который выкупил значительный объем апартаментов в стадии развития в этой линии, как доходные дома.

Кроме того, сокращение «м» промоутеры пытаются привлечь покупателя жилья различных функций, ранее характерных только для бизнес и первого класса. Повышения качества проектов, различных фишек строителей заставляет растущая конкуренция. Наконец, в проектах массового сегмента, а также подземных парковок, появляются потолков 2,9–3,2 м, панорамное остекление гостевые ванные комнаты, патио, парковка, услуги консьержа, архитектура, инновационные инженерные решения.

Интересно, что в этом контексте, разработчики все меньше предлагают покупателям квартиры с внутренней отделкой. Оно и понятно, покупатели сегодня не являются богатые, чтобы покупать дешевые услуги, в виде обеспечения возмещения с отсрочкой. Проще говоря, халтуру. Не секрет, что профессионализм сотрудников госприемки, мягко говоря, оставляет желать лучшего. Это идет вразрез с мировой практикой, где принято сдавать квартиры «под ключ». К сожалению, компании, которые ранее предлагали в Москве качество отделки (например, шведская «Сканска» или «Интеко» времен Елены Батуриной), ушли со стройрынка. Теперь, часто, внутри Чистовая отделка жилья — удел наспех сбитые бригады иностранных рабочих из средней Азии.

Балкон в подарок: дополнительные бонусы

Еще одна тенденция-это смешать одну часть спроса в Москве в Москве. Сегодня покупатели без особых проблем можно найти доступные предложения в столице, даже в пределах МКАД (минимальный бюджет покупки в Москве, здание, 2,7 млн руб.). Смешать покупателей Московского региона, в столице обострилась из-за конвергенции часть капитала в проекты уровня цен с подмосковными новостройками», — пояснила Юлия Сапор.

Хорошее преимущество этого варианта заключается в удивительной Москве пакет соцуслуг, близость к щедрым работодателям и хорошо развитая социальная инфраструктура (школы, детские сады, больницы, спортивные залы и т. д.).

Тенденция № 10 — обилие акций и спецпрограмм. По данным аналитиков, средний размер скидки в Москве достигает 15%. В Москве можно найти и более привлекательные предложения. Ряд строительных компаний, особенно с низким уровнем продаж, готовы обсуждать скидки и индивидуально. Также девелоперы стимулируют покупателя, бонусы в виде квадратных метров (балкон в подарок) и улучшают условия покупки, давая срок (включая проценты) до окончания работ.

Последствия рекорд: ценопад продолжится

2016 год стал рекордным для рынка новостроек Москвы. По данным «МИЭЛЬ-новостройки», объем предложения достиг максимальной производительности в последние годы — 413 тел 170 проектов. По сравнению с предыдущим годом, количество корпусов выросло на треть, за счет развития бывших промзон.

В экономклассе доля ЮВАО составила 66,6%, s. a. — 32,0%, САО — 1,4%. Юго-Восток 1 «квадрат» в среднем стоит 117,2 тыс. руб., на западе — 164 тысячи Больше жилья комфорт-класса строится на юго-Востоке, севере и Северо-Востоке столицы. Дороже всего 1 кв. комфорт-класса стоит на.. — 165 тыс. руб., и ниже — в ЗелАО (90,9 тыс. руб.). Как признают эксперты, средние цены на квартиры в рублевом выражении продолжают скользить вниз, в два года уже снизились на 19,3% до 195,9 тыс. руб за сотку

Но руководители Минстроя и столичного стройкомплекса продолжают излучать оптимизм и… прогнозируют рост цен на жилье. Участники рынка настроены по-разному. «Никаких перспектив для роста цен в ближайшем будущем не наблюдается. По нашим прогнозам, рынок жилья может достичь ценового «дна» только в 2018-2019 годы», — сказал Сергей Шлома компании «ИНКОМ-Недвижимость».

С ней солидарна руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова: «На рынке жилья Московской области остается избыток предложения, что, как и на рынке нефти, растет вопреки всякой логике. В то время как экономика не имеет значительный рост платежеспособности населения, очевидно, что рынок не может поглотить все объемы, в текущий уровень цен. Таким образом, разработчикам придется снизить цены на жилье, чтобы продать все, что было построено. Если так пойдет и дальше, цены на квартиры могут потерять еще 30-40% к 2020-2021, То есть, недвижимость в Московской области будет дешеветь в среднем на 10% в год».

По прогнозу экспертов, цены на первичное жилье в «старой» Москве в 2017 году может упасть до 170 тысяч рублей за метр в среднем 120 тыс. руб. за кв. м в «экономе», 170 тысяч в «комфорте», 240 тысяч рублей в бизнес-классе).