Недвижимость и бизнес

Пoслeдниe пaру лeт кoличeствo нoвoстрoeк пригoрoдa увeличивaeтся eжeмeсячнo. Oднaкo нa фoнe рaстущeй кoнкурeнции, цeны нa квaдрaтныe мeтры прaктичeски нe мeняются. Мы рeшили рaзoбрaться, чтo скрывaeтся зa низкoй цeнoй и чтo ждeт инвeстoрa пригoрoднoгo жилья ужe чeрeз пaру лeт.

1. В цeнoвoм диaпaзoнe 9 000-11 500 грн/кв.м., в Киeвскoй oблaсти прeдстaвлeны 73 ЖК.

Глaвным oбрaзoм этo жилыe кoмплeксы Бучи, Бeлoгoрoдки, Ирпeня, Гoстoмeля, Вoрзeля, Святoпeтрoвскoгo.

Т.e. этo тe нaпрaвлeния, кoтoрыe являются сaмыми плoтнo застраиваемыми, они и демонстрируют рынку низкие цены.

Чем обусловлено такое поведение застройщиков?

Проанализируем ситуацию:

концентрация ЖК в направлении Ирпень, Буча, Гостомель, Ворзель — 163 новостройки

направление Святопетровское, Белогородка — 58 строящихся объектов

Основной вывод:

Что знают застройщики и о чем не говорят будущим инвесторам? – Про перспективы серьезных пробок на выездах к центральным магистралям, особенно через год-два. Вышеперечисленные направления являются проблемными уже сейчас, а через пару лет строительства и заселения, это будет большая проблема.

Что же делать в подобной ситуации? – Демпинговать, пока рынок еще не оценил будущего транспортного коллапса.

2. В диапазоне 12 000-14 000 грн/кв.м., в Киевской области представлены 89 ЖК.

Такие цены показывают ЖК, расположенные ближе к центральным магистралям, а именно Вишнёвое, Борщаговка, Гатное.

На сколько густо застраиваются эти направления:

·          Борщаговка – 14 строящихся объектов

·          Вишневое, Крюковщина – 37

·          Вышгород- 7 новостроек

·          Ходосеевка – 4 новых объекта

Основной вывод:

Близость к трассам – Новообуховской, Одесской и Окружной, снижают вероятность «стоять в пробке», и это сразу отражается на цене — она становится выше.

Какое же из направлений пригорода Киева является наиболее перспективным? Эксперты называют такие:

·          Ходосеевка (Новобуховская трасса)

·          Вышгород (ул.Богатырская, Минское шоссе).

Главные аргументы: низкое количество новых строящихся объектов и время на дорогу – в этих направлениях пробок до столицы нет. Из Ходосеевки, в час-пик, доехать можно за 15 минут, из Вышгорода чуть дольше.

Но!

Что же происходит с покупателем, который выбрал довольно дорогой пригород в сегменте 13 000-15   000 грн/м2? Из-за высокой цены включается сравнительный анализ с аналогичным ценовым предложением в Киеве.

Проанализируем предложение жилых комплексов в Киеве, в этом ценовом диапазоне, и видим, что в нем представлено 22 новостройки, половина из которых – это проблемные комплексы Войцеховского и его печально известной УкоГрупп, а вторая половина – монолитные высотки на самых окраинах столицы.

Таким образом, будущий инвестор стоит перед непростым выбором:

·          покупаю дешевый пригород – уже стою в пробке, а со временем ситуация только усугубляется

·          покупаю пригород подороже, риск «пробок» снижается, НО ведь есть Киев

·          покупаю дешевый Киев – получаю проблемный недострой или монолит 25 этажей на окраине

Выводы:

Оптимальный вариант – найти жилье в формате классического пригорода в хорошем направлении. Это должны быть малоэтажные дома из красного кирпича желательно в хорошем направлении. Да, стоимость такого жилья может быть сопоставима со столицей, но в перспективе каждый инвестор поймет правильность вложений.

Рекомендуем обратить внимание на комплексы, строящиеся в Новообуховском направлении – ЖК «Новая Конча-Заспа» и ЖК «Vlasna». Концепции этих проектов полностью отвечают пригородному жилью в лучших европейских традициях.

Это исторически успешное направление. Рядом Печерск, правительственный квартал, Столичное шоссе, спортивная база «Динамо», престижная Конча-Заспа — в этом направление самое модное и продвинутое ВСЕ и все самое дорогое.

Выбирайте сами и удачных инвестиций!